Mieszkania rynek pierwotny. Sprzedaż mieszkań i domów Warszawa Mokotów, Wrocław, Gdańsk.

Analiza pierwotnego rynku mieszkaniowego w Warszawie dokonana na jesieni 2011 r. pozwoliła postawić hipotezę, że deweloperzy zamierzają pobić rekord w ilości inwestycji będących w sprzedaży. Przedstawiono wówczas blisko 250 inwestycji będących w sprzedaży oraz zarysowano prognozy związane z planowanym wprowadzeniem kolejnych inwestycji. Teraz, po pół roku możemy już sprawdzić, czy i jak radzą sobie deweloperzy ze sprzedażą mieszkań w obliczu tak ogromnej podaży.

Badania popytu mieszkaniowego we Wrocławiu zostały przeprowadzone w I poł. 2012 r. wśród klientów Targów Mieszkaniowych. Są to trzecie z kolei, coroczne badania ankietowe przeprowadzone na targach mieszkaniowych we Wrocławiu.

Podobnie jak w innych miastach przedmiotem badań byli potencjalni nabywcy mieszkań na rynku pierwotnym (deweloperskim), a zatem strona popytowa rynku. Sposób doboru próby był celowy oraz przypadkowy (nielosowy). Badaniem objęto osoby deklarujące chęć zakupu mieszkania na rynku pierwotnym w najbliższej przyszłości. Odpowiednia wielkość próby w kontekście rozmiarów rynku deweloperskiego we Wrocławiu (mierzonego liczbą zrealizowanych transakcji) w zupełności umożliwiła realizację postawionych celów badawczych.

W latach poprzednich 2010 - 2011 przewidywania co do dalszego rozwoju wrocławskiego rynku pierwotnego w zakresie budownictwa wielorodzinnego były raczej optymistyczne - deweloperzy oczekiwali względnej stabilizacji rynku, z umiarkowaną tendencją rozwojową. Stąd tak duża (ciągle rosnąca) liczba rozpoczynanych inwestycji – inwestorzy zakładali, że przy obniżonych cenach mieszkań popyt wzrośnie lub przynajmniej utrzyma się na dotychczasowym poziomie i nie będzie problemów ze sprzedażą mieszkań. Do tej pory na rynku wrocławskim taka polityka się sprawdzała, jednak obecnie wydaje się, że realne szanse na spełnienie życzeń firm deweloperskich są jeszcze mniej prawdopodobne niż w roku ubiegłym. Już od prawie 2 lat rynek deweloperski znajduje się w fazie nierównowagi. Z jednej strony mamy olbrzymią i ciągle rosnącą podaż, z drugiej strony w miarę stabilny popyt mieszkaniowy, który jest dodatkowo ograniczany przez bardzo wiele czynników, zaczynając od siły nabywczej gospodarstw domowych, aż po ograniczenia wynikające pośrednio z regulacji prawnych.

Aktualnie na terenie miasta Zakopane realizowanych jest kilkadziesiąt inwestycji developerskich, które znajdują się w różnym stopniu zaawansowania, znaczna ich część dotyczy realizacji rozpoczętych w latach 2008 – 2010, które do dnia dzisiejszego nie zostały sprzedane w 100%.

Kraków, kolejny raz bije rekordy. Szósty kwartał z rzędu wzrosła ilość oferowanych inwestycji. Ale na tym koniec, gdyż II kwartał (w zasadzie tylko m-c kwiecień) był ostatnim w którym można było ogłosić lub wprowadzić do sprzedaży inwestycję bez wymogu otwierania rachunku powierniczego. W tym kwartale weszła bowiem w życie ustawa potocznie zwana „deweloperską”, regulująca stosunki pomiędzy deweloperem a osobami fizycznymi nabywającymi mieszkania. To ona spowodowała wysyp inwestycji, które jeszcze długo leżałyby w szufladach deweloperów zanim ujrzałyby światło dzienne.

Badania ruchu budowlanego są prowadzone w Urzędzie Miasta Krakowa w Wydziale Architektury i Urbanistyki. Dzięki uprzejmości tego wydziału, w niniejszym opracowaniu zawarto porównanie danych dotyczących ruchu budowlanego w ostatnim dziesięcioleciu, na podstawie danych źródłowych pochodzących ze sprawozdań Urzędu Miasta Krakowa. W oparciu o dane dotyczące rodzaju inwestycji dokonano ich podziału na cztery kategorie: budynki jednorodzinne, budynki wielorodzinne i zespoły mieszkaniowe, obiekty usług komercyjnych oraz obiekty przemysłowe.

Aktualnie na terenie Katowic lokale mieszkalne oferowane są w 12 głównych inwestycjach a domy jednorodzinne w 8 głównych inwestycjach. Inwestycje wielorodzinne są rozmieszczone w centralnej i południowej części miasta w strefie pośredniej, natomiast domy jednorodzinne głównie w południowej peryferyjnej części Katowic. Południowe dzielnice mieszkaniowe są szczególnie atrakcyjne do zamieszkania przez ich niewielką odległość do centrum miasta 10-15 km oraz bliskość terenów zielonych.

Lata 2004 - 2005 to stabilny rozwój i tendencje wzrostowe na tym rynku. Rok 2006 to rok przełomowy, zarówno w zakresie ilości transakcji, jak też wartości sprzedawanych nieruchomości (w segmencie domów jednorodzinnych we Wrocławiu w 2006 r. zaobserwowano dynamikę wzrostu ilości transakcji na poziomie ok. 80% w stosunku do lat poprzednich, wolumen obrotu był natomiast prawie 3-krotnie wyższy niż np. w 2004 r.). Kolejny rok – 2007, to z kolei rok uspokojenia i stabilizacji – ilość zawieranych transakcji spadła do poziomu obserwowanego przed 2006 r., natomiast wartość zawieranych transakcji była na poziomie wyższym z uwagi na tendencje wzrostowe cen nieruchomości na tym rynku.

Buduj – gdy wszyscy się boją, bój się – gdy wszyscy budują!
Od tej parafrazy słów Warrena Buffetta zaczynam kwartalną analizę krakowskiego rynku, bo jeszcze nigdy w najnowszej historii oferta mieszkaniowa deweloperów nie przekroczyła dwuletniej prognozy sprzedaży. Kraków, kolejny raz bije rekordy. Piąty kwartał z rzędu rośnie ilość inwestycji. Na koniec I kwartału zanotowano na obszarze miasta 215 inwestycji deweloperskich budownictwa wielorodzinnego. Aż 50 z nich trafiło na rynek już po nowym roku. To doprowadziło do wyniku nienotowanego dotychczas na krakowskim rynku deweloperskim. Rekord wszechczasów wywołany został zapewne wchodzącą w życie nową ustawą regulującą rynek deweloperski.

Badania popytu mieszkaniowego w Krakowie są cyklicznym corocznym przedsięwzięciem realizowanym przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkań. Tegoroczna, czwarta już edycja badań, odbyła się w czwartym kwartale 2011 r. wśród klientów targów mieszkaniowych Krakowskiej Giełdy Domów i Mieszkań. Poprzednie trzy edycje przeprowadzono na tych samych targach, co pozwala obserwować tendencje panujące na rynku mieszkaniowym.

Badania popytu mieszkaniowego w Krakowie są cyklicznym corocznym przedsięwzięciem realizowanym przez Instytut Analiz Monitor Rynku Nieruchomości mrn.pl, we współpracy ze Stowarzyszeniem Budowniczych Domów i Mieszkań. Tegoroczna, czwarta już edycja badań, odbyła się w czwartym kwartale 2011 r. wśród klientów targów mieszkaniowych Krakowskiej Giełdy Domów i Mieszkań. Poprzednie trzy edycje przeprowadzono na tych samych targach, co pozwala obserwować tendencje panujące na rynku mieszkaniowym.

Kolejny raz Kraków bije rekord w ilości inwestycji. Nie ma dzielnicy gdzie nie przybyłoby mieszkań na sprzedaż. Na koniec III kwartału zanotowano na obszarze miasta 197 wielorodzinnych inwestycji deweloperskich będących w sprzedaży. Aż 75 z nich trafiło na rynek w tym roku. Mimo że ilość wchodzących na rynek inwestycji spada od dwu kwartałów, to w ofercie deweloperów ich liczba rośnie, co doprowadziło do rekordowego wyniku w dotychczasowej historii krakowskiego rynku deweloperskiego. W ostatnich dwu latach druga połowa roku należała do kupujących, rosły słupki sprzedawanych mieszkań w stosunku do pierwszych dwu kwartałów. W tym roku ten trend został złamany. Od połowy roku spada tempo sprzedaży, a ilość mieszkań w ofercie rośnie. Ten kto porwał się na realizację więcej niż jednego budynku jednocześnie - mocno odczuje załamanie sprzedaży. Pozostali muszą również pogodzić się z dłuższym pozostaniem na rynku z obecną ofertą. Kryzys nadchodzi dużymi krokami. Już nikt nie wierzy w ożywienie. To klient zaczyna rozdawać karty na rynku. Kto w porę tego nie zrozumie, będzie miał problem z zamknięciem inwestycji.

Polska - szósty pod względem ludności kraj w Unii Europejskiej, zamieszkany przez 7,65% jej obywateli, jest równocześnie jednym z najgorzej rozwiniętych rynków mieszkaniowych wśród 27 państw Unii.
W 2009 roku populacja Polski liczyła ogółem 38,18 mln osób a ilość mieszkań wynosiła 13,3 mln. Uwzględniając mieszkania wybudowane w 2010 roku oraz przyrost liczby ludności w tym czasie, na 1000 osób przypada w Polsce 351,5 mieszkań. Pod tym kątem, w Unii Europejskiej zajmujemy mało zaszczytne, ostatnie miejsce.
Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Polsce wynosiła w 2009 r. 70,5 m2, a na 1 osobę przypadało 24,6 m2. Pod tym kątem na tle krajów Unii wypadamy nieco lepiej, mniejszą powierzchnię mieszkań na osobę mają do dyspozycji statystyczni Rumuni, Słowacy, Bułgarzy i Czesi, a niewiele większą Litwini i Łotysze. Wynika to głównie z proporcji ludności zamieszkałej w miastach i na wsiach, gdzie powierzchnie mieszkań są zdecydowanie większe. Tym niemniej, biorąc pod uwagę chociażby 42,8 m2 przypadające na statystycznego Niemca, 43,3 m2 na osobę w Austrii czy 51,8 m2 na osobę w Danii, można stwierdzić, że o komfortowych warunkach mieszkaniowych wciąż możemy jedynie marzyć.

Przemiany gospodarcze oraz zmniejszenie zanieczyszczenia środowiska sprzyjają również inwestycjom mieszkaniowym. Aktualnie na terenie Katowic lokale mieszkalne oferowane są w 21 inwestycjach, domy jednorodzinne w 12 inwestycjach. Inwestycje wielorodzinne są rozmieszczone w centralnej i południowej części miasta w strefie pośredniej, natomiast domy jednorodzinne głównie w południowej peryferyjnej części Katowic. Południowe dzielnice mieszkaniowe są szczególnie atrakcyjne do zamieszkania przez ich niewielką odległość do centrum miasta 10-15 km oraz bliskość terenów zielonych.

Przeglądając oferty lokali na rynku pierwotnym trudno nie oprzeć się wrażeniu, że częstokroć sformułowania takie jak „ apartament” bądź „mieszkanie o podwyższonym standardzie” jest nadużywane celem podniesienia prestiżu inwestycji. Trudno jest na terenie Warszawy wyłuskać takie inwestycje, które by można było wskazać jako te „bardziej apartamentowe” od pozostałych. Takie walory jak położenie na zamkniętym terenie, posiadanie miejsc garażowych, wykwintnie urządzony teren, wysoka jakoś materiałów wykończeniowych stają się niemalże standardem.

Jak grzyby po deszczu pojawiło się blisko 70 nowych inwestycji deweloperskich w pierwszych trzech kwartałach 2010 r. na krakowskim rynku nieruchomości. To reakcja deweloperów na powrót nabywców, który nastąpił jesienią 2009 r., gdy oferta mieszkań zaczęła się gwałtownie kurczyć. Od wiosny ruszyły projekty, które dotychczas leżały na półkach deweloperów czekając na lepsze czasy. Niewiele mniej wypłynęło na rynek latem i jesienią, co przy ograniczonym popycie, spowodowało początkowo wyraźny wzrost ilości ofert na rynku, lecz już jesienią ich ilość zaczęła powoli spadać. To skutek dobrej sprzedaży jaką deweloperzy odczuli w okresie jesiennym 2010 r.

Zakup mieszkania to niejednokrotnie najważniejsza decyzja w życiu człowieka. Chcemy żeby było idealne, byśmy czuli się w nim jak najlepiej. Ale by czuć się w nim dobrze nie tylko musi być ono urządzone według naszych upodobań, ale musimy też czuć stabilność finansową. Spokój często odbiera nam źle dobrany kredyt. Okazuje się nagle, że nasze wymarzone mieszkanie przestaje cieszyć ponieważ źle dobrany kredyt spędza nam sen
z powiek. Czy można uniknąć złych decyzji i stresu związanego z finansami? 
Postanowiliśmy przygotować cykl porad specjalisty, które pomogą w wyjaśnieniu zawiłości związanych z tematem kredytów mieszkaniowych, umożliwią zrozumienie różnic pomiędzy ofertami oraz uchronią przed czyhającymi na nas prawnymi pułapkami. W pierwszej części naszego vademecum postanowiliśmy odpowiedzieć na pytania  i skomentować przekonania wysnuwane przez klientów.

Od końca 2008 roku można było obserwować stopniowe zatrzymywanie inwestycji deweloperskich na terenie Warszawy. Widmo kryzysu, który dosięgnął Europę oraz zachowawcze postawy banków, niechęć do udzielania kredytów zatrzymały część inwestycji deweloperskich. Jednak już pod koniec roku 2009 pewna „odwilż” w bankach dała deweloperom zielone światło do kontynuacji prac. Zaowocowało to sporą ilością inwestycji oddawanych do użytku.
Ulga związana z zażegnaniem kryzysu znacząco wpłynęła na sytuację finansową deweloperów, którzy wznowili lub rozpoczęli kolejne inwestycje budowlane.

Rynek domów jednorodzinnych stanowi stosunkowo niewielką część szeroko rozumianego rynku mieszkaniowego. Największy segment tego rynku stanowią lokale mieszkalne. Rynek domów jednorodzinnych w ostatnich latach rozwijał się w przeważającej mierze w okolicznych gminach, zaś na terenie Krakowa, rozwój przeżywał głównie rynek lokali mieszkalnych. Niewielka objętość tego rynku ma tę jednak zaletę, że rynek taki jest bardziej odporny na kryzysy.
Pomimo tego w roku 2009 rynek domów jednorodzinnych podobnie jak inne segmenty rynku nieruchomości cechował się spadkami. W odróżnieniu jednak od znacznie większego rynku lokali mieszkalnych nie zanotowano w tym segmencie tak znaczącego kryzysu. Od wielu lat, ta część rynku, charakteryzuje się niską podażą, co w przypadku kryzysu nie skutkuje zbyt gwałtownymi spadkami cen.
Aktywność rynku mierzona ilością zawartych transakcji spadła o dwadzieścia procent, zaś obrót zmalał o dwadzieścia cztery procent.

Rynek domów jednorodzinnych stanowi stosunkowo niewielką część szeroko rozumianego rynku mieszkaniowego. Największy segment tego rynku stanowią lokale mieszkalne. Rynek domów jednorodzinnych w ostatnich latach rozwijał się w przeważającej mierze w okolicznych gminach, zaś na terenie Krakowa, rozwój przeżywał głównie rynek lokali mieszkalnych. Niewielka objętość tego rynku ma tę jednak zaletę, że rynek taki jest bardziej odporny na kryzysy.
Pomimo tego w roku 2009 rynek domów jednorodzinnych podobnie jak inne segmenty rynku nieruchomości cechował się spadkami. W odróżnieniu jednak od znacznie większego rynku lokali mieszkalnych nie zanotowano w tym segmencie tak znaczącego kryzysu. Od wielu lat, ta część rynku, charakteryzuje się niską podażą, co w przypadku kryzysu nie skutkuje zbyt gwałtownymi spadkami cen.
Aktywność rynku mierzona ilością zawartych transakcji spadła o dwadzieścia procent, zaś obrót zmalał o dwadzieścia cztery procent.

Polski rynek mieszkaniowy w przeciwieństwie do najbardziej dotkniętych kryzysem rynków w Hiszpanii, Irlandii czy USA, jest rynkiem olbrzymiego niedoboru. Nasza ponura rzeczywistość to najniższy w krajach EU27 wskaźnik ilości mieszkań na 1000 mieszkańców wynoszący ok. 350, przy europejskiej średniej przekraczającej 420. Bardzo niski jest również wskaźnik pokazujący ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej mieszkań przypadających na 1 osobę: w Polsce wynosi on 23,21 m2/osobę w miastach i 24,74 m2/osobę na wsi.

Obecnie można już powiedzieć z całą pewnością, że nie sprawdziły się pesymistyczne przepowiednie co do stanu rynku nieruchomości pod koniec 2009 r. W 2008 r. oraz na przełomie 2008/2009 r. najczęstsze prognozy trendów na rynku mieszkaniowym na najbliższy rok przewidywały spadki cen mieszkań na rynku wtórnym o przynajmniej 20-30% oraz problemy firm deweloperskich – brak płynności, a co za tym idzie bankructwa i wstrzymania inwestycji. Wiele podmiotów – zarówno osób fizycznych jak też firm inwestycyjnych - przestraszyło się doniesień o kryzysie, zwłaszcza że przewidywania były bardzo pesymistyczne co do rozwoju sytuacji, część potencjalnych nabywców wstrzymywała się z zakupem czekając na duże obniżki cen.